在法院受理的涉及不动产权属纠纷案件中, 民事争议和行政争议交叉的案件呈增长趋势，由于缺乏统一的运作方式，致使审判实践中出现处理程序的多样性。正对审判工作实际，下面笔者结合该案对不动产权属登记行政行为与相关民事行为交叉案件的审理做简要分析：
一、不动产权属登记行政行为与相关民事行为发生交叉的范围和特点
不动产权属登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利, 并可以在权利被他人侵犯时, 以登记的行政行为与之相对抗, 任何机关、 团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。但申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然会存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围也毋庸置疑。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即在该类案件的民事审判中会涉及具体行政行为。
在审判实践中我们经常遇到的与不动产权属登记行政行为有关的民事诉讼主要包括:不动产买卖合同纠纷诉讼、抵押合同纠纷诉讼、继承纠纷诉讼、析产诉讼、侵权诉讼、离婚财产分割纠纷诉讼、赠与纠纷诉讼、互换纠纷诉讼、房屋租赁诉讼、房屋动迁安置补偿诉讼等。
不动产权属登记行政行为与相关民事行为相互交叉的主要特点是: 第一，两者均是建立在同一标的物上的权利义务纠纷; 第二，其是在同一标的物上产生三方利害关系人, 即房屋登记的合法主体即不动产登记行政机关、登记簿上的权利人和民事权利人; 第三，其物权的产生来源于民事法律关系和行政法律关系; 第四，在发生诉讼时, 属于不同法律事实和不同法律关系的对抗, 而不是同一法律事实和法律关系的对抗。
二、目前法院对民事案件中涉及不动产权属登记纠纷问题处理程序的多样性
对法院受理这种不动产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，由于现行法律和司法解释没有明确规定，致使审判实践中出现处理程序的多样性，理论界也有多种不同观点。一是认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；二是认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；三是采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；四是采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；五是原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。
由于上述纠纷解决程序的多样性及法官适用法律的不统一，必然导致法律适用上所产生结果的悖论和问题不可避免。存在的主要问题有：
1、该类交叉案件处理的无序性。由于立法滞后，各地法院在法律层面还没有构建较完整的程序制度体系，致使对该类案件的处理在实践中认识不一致，存在较大的随意性。我国目前只有两个法律和解释条款（《民事诉讼法》第136条和《行政诉讼法若干问题的解释》第61条）涉及到行、民交叉案件处理的原则规定，使得各地法院在处理此类交叉案件时随意性较大。与此同时，由于立法的步伐大大落后于社会的变革，再加上法官的素质参差不齐，而法律适用者又无法律法规可直接适用，使得各地法院在司法实践中遇有此类交叉案件时法律适用很不统一，处理方式方法亦不相同，结果也大相径庭，从而导致人民法院在处理此类交叉案件时的随意性和无序性。
2、该类交叉案件处理的复杂性。因缺乏科学的程序指导，使得各地法院难以理想地解决该类交叉案件，从而导致案件审理期限过长,给当事人造成讼累,影响社会关系的和谐稳定。根据现有的法律规定，当出现民事、行政交叉后，由于一般由法院的行政和民事审判庭分别进行审理，从而出现一个案件往往久拖不决,其判决互相矛盾或者在民事审判中疏于审查行政认定事实导致民事判决错误，最终的结果是影响了案件质量和法院的裁判权威。
3、该类交叉案件处理的局限性。在审判实践中，由于行政与民事诉讼各有其局限性，再加上法官的职业保守性格使得法官不敢“造法”和创新，直接表现就是法官在该类交叉案件审理程序中所表现的保守性。因为依靠任何一种诉讼程序都难以理想地解决民、行事交叉案件的纷争。这样的结果既影响了办案效率，增加了法院的诉讼成本，又浪费了有限的司法资源，根本不符合诉讼经济原则。
4、该类交叉案件处理的冲突性。当该类案件出现后，因没有统一的程序模式可供选择，导致不同的法院对此类交叉案件的处理结果相互矛盾。
三、 不动产权属登记行政案件与相关民事案件发生交叉时的审理原则
由于法律并未明确规定行政诉讼和民事诉讼的分工, 作为法官也并非能够准确确定, 那么原告在进行诉讼选择时难免存在偏差。此时人民法院应当行使释明权, 同时应当尊重原告的诉讼选择权。根据我国现行的民事诉讼法及其相关司法解释和行政诉讼法及其相关的司法解释规定, 当二者交叉时, 应当从公法优于私法的角度确定审判顺序, 并在审判实践中把握以下几个原则:
一是行政审判优先原则。按照公法先于私法, 比照行政先于民事的审判原则。当二者发生程序上的交叉时, 应当采取行政审判优先的原则。在大多数的涉及不动产处分权争议的案件中, 有关登记的行为或者发生在买卖之前, 或者发生在买卖之后, 要么是初始登记, 要么是撤销登记。例如, 本文所列举的刘某诉张某房屋买卖纠纷案, 既然原告刘某举出了不动产登记行政行为的证据, 那么就应当中止民事诉讼, 起动不动产登记的行政诉讼程序。通过审查行政机关登记行政行为的合法性问题, 确定涉案不动产的所有权。
二是民事优先证据原则。在大量的不动产所有权纠纷案件中, 涉案的不动产已经发生登记行政行为, 而行政机关却不能完整的提供登记证据时, 人民法院会判决撤销该行政行为,但因行政审判不能评价民事争议, 所以行政相对人的权利仍未得到明确保护, 此时主张权利的一方可以在民事诉讼中通过举证证明争执不动产所有权的归属, 然后以生效的民事判决作依据请求不动产登记管理机关变更登记。如本文列举的房屋买卖纠纷中，若张某提起确认不动产登记行为无效的行政诉讼，则1998年法院对胡某取得该不动产产权的判决便可作为不动产登记管理机关变更登记的依据。
三是民事调解原则。按照行政诉讼法和最高院司法解释规定。人民法院审理行政案件涉及民事争议部分, 可以进行调解。在不动产登记行政案件中, 有关受益权的争议适用调解的原则是比较妥当的。例如, 不动产动迁案件中涉及到的产权登记人的回迁权和补偿权与不动产临时使用人安置权问题。根据《 城市不动产拆迁管理条例》 第 27 条的规定, 动迁行政行为涉及承租人权益部分, 既可以由产权人与承租人协商, 也可以由人民法院或行政机关调解。
四是行政诉讼不中止原则。所谓行政诉讼不中止是指不动产权属登记行政案件不得以与民事交叉而中止审理。由于不动产权属登记行政诉讼的实质性目的是解决不动产所有权、不动产使用权、 不动产受益权问题。所以, 在很多情况下, 该类案件很容易与上述所列的权利发生交叉请求、 交叉诉讼。但是,我们在审理中既不能在实体上交叉审理, 以防止行政审判超越自己的管辖, 又不能因诉讼中掺杂了民事请求部分而中止对行政案件的审理。这除了行政案件的公法调整和民事案件私法调整的事由外, 还缘于在立法上、 程序上二者不能对抗。
四、审理涉及不动产权属登记行政行为纠纷的民事案件应当注意的问题
人民法院在审理该类民事案件的过程中，发现该民事案件判决所依赖的主要证据系不动产管理部门的权属登记行为，而参加诉讼的当事人对该登记行为的合法性提出异议，或法官根据案件中涉及的相关证据材料有理由对所涉登记行为的合法性产生合理怀疑的，在处理先行政、后民事的关系时，可按以下不同情形处理：
1、当事人知道或应当知道登记机关作出的登记行为，并知道诉权和起诉期限，无正当理由逾期未起诉的，登记行为已生效，对登记行为的合法性再提出异议的，法院不予受理。故不存在必须先行政、后民事的问题，行政行为的法律文书作为民事案件的证据采用。
2、当事人先不知道对登记行政行为的诉权和起诉期限，后在民事诉讼中才知道的，但对有异议的登记行为已为人民法院生效判决的效力所羁束，对登记行为的合法性才提出异议的，法院不予受理。故不存在必须先行政、后民事的问题，行政行为的法律文书作为民事案件的证据采用。
3、一是当事人知道登记机关作出的登记行为，且对登记行为在起诉期限内（一般为三个月，法律、法规有特别规定的从其规定）提出异议的；二是当事人原不知道行政机关作出的具体登记行为内容，在民事诉讼中才知道该具体登记行为内容，并在知道诉权后的三个月内提出异议的（对不动产的具体登记行为从作出之日起最长不超过20年）。若出现前述情形时，则该案件的承办法官应当告知（以告知笔录方式）参加诉讼的有关当事人可以在自告知后的七日内就该登记行为决定是否提起行政诉讼。如果当事人在被告知后的七日内，至迟在所涉民事案件裁判宣告前，对该登记行为提起行政诉讼被受理的，则所涉及的民事案件中止审理，待行政诉讼案件审理终结后恢复审理；如果当事人未在被告知的七日内，至迟在所涉民事案件裁判宣告前对该登记行为提起行政诉讼或未被受理的，则所涉及的民事案件继续审理。
综上所述, 不动产权属登记行政案件与相关民事案件在审判实践中的交叉现象经常发生, 只要我们能从理论上划清他们之间不同法律关系的特点, 在诉讼程序上采取不同手段, 就能够在错综复杂的案件事实面前理清头绪、正确下判, 以使司法统一原则、正当程序原则、责权一致原则、司法权优先原则和公正效率原则在司法实践中全面体现出来。
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